2018/10/05
今回は、2020年4月に民法改正が施行されたら、中古住宅市場はどうなるかを、今現在分かる範囲でお話をして行きます。
◆民法改正で何が変わるのか
民法改正がスタートした場合、中古住宅市場は何が変わるかを簡単に、今分かる範囲でお話をします。
売主が自己の所有する建物の状況をよく把握して、それを買主に説明をし、理解を得なければ、
買主は売主に対して補修や損害賠償の請求、そしてそれらが適えられなければ契約の解除も出来る様になる可能性が有ると言われています。
つまり、買主からの契約解除が認められやすくなる事です。
現行の民法は、売主に故意過失がない限り、契約の解除ができないが、
改正後は、故意過失などの有無な関わらず解除になる可能性が非常に高くなるのです。
◆宅建業法改正後の中古住宅市場は？
買取再販業者が一番活気づいている感がします。
何故ならば、
宅建業法改正と同じくスタートした「安心Ｒ住宅」の新しい制度がスタートしたからです。
◆「安心Ｒ住宅」とは？
簡単に説明しますと、国土交通省がスタートさせた「安心Ｒ住宅」の標章を使用する為には、国土交通省に登録した事業者団体から標章使用の許諾を得る事が必要になります。
例えば、宅建協会が新たに登録しましたので、その宅建協会に加入している宅建事業者が宅建協会が開く講習を受けて合格すれば、「安心Ｒ住宅」の標章が使用できるようになります。
◆「安心Ｒ住宅」を使用できる中古住宅の要件は
①耐震基準を満たしている事。
②既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合し、当該保険に加入する事。
③宅建協会などの事業者団体が定めるリフォーム基準に基づきリフォームを行う事。
④その他住宅に係る情報を提供する事。
となっています。
◆何故、買取再販業者が勢い付いているのか
既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合するリフォーム工事をすれば良いのです。
それをするだけで「安心Ｒ住宅」の印籠を見せる事で、商売がやりやすくなるのです。
ここで問題なのは、このブログにも何回も記載していますが、
既存住宅売買瑕疵保険に加入する為の検査には、
床下・屋根裏に入っての検査が無いのです。
床下の状況が、床下点検口から見える範囲だけを綺麗にしていれば検査に合格するからです。
では、床下の検査に防蟻業者に調査させれば問題ないではないかという話になります。
しかし、防蟻業者は、防蟻及び腐朽に関してはプロですが、構造的な事は専門ではないのです。
ここを事業者団体は理解を示しません。
何故か改めようとはと言わないのです。
さて、
ここから何が言いたいのかがお分かりになりますか？
2020年４月に民法改正が施行したら、
この「安心Ｒ住宅」の標章付きの中古住宅は、大きな社会問題に発展すると私は考えています。
それは何故かと言いますと、
買取再販業者が、既存住宅売買瑕疵保険基準に合格し、瑕疵保険付き住宅を販売するのだから安心だと決め付けて販売するからです。
それが何故悪いのか？
既存住宅売買瑕疵保険は、瑕疵・欠陥が発見しても、それを補修する費用は保険から降りません。
唯一降りる可能性が高い瑕疵事象は雨漏りで被害を受けた箇所の補修費用です。
雨漏りの原因である瑕疵・欠陥に対しては保険が降りません。
ここの所を買取再販業者が、買主に対して分かり易く説明をしなければ、
民法改正による新しい民法で買取再販業者が槍玉に上げられ、
賠償責任追求から逃れる為に、その買取再販業者が偽装倒産する可能性が考えられます。
ゆえに買主は、泣き寝入りになる・・・・・・？ です。
この様な目に遭わない為には、床下・屋根裏に入っての住宅診断を、
買主責任でインスペクターに依頼する事が、必ず必要になります。
◆住宅診断の必要性とは？
床下・屋根裏に入っての調査・検査をしない「建物状況調査」「既存住宅売買瑕疵保険加入の検査」は、
民法改正後ではその意味が無くなる恐れが十分考えられます。
ゆえに、床下・屋根裏に入っての調査を入れた住宅診断が必要なのです。
2020年4月に民法改正が施行する迄は、
私が訴え続けている「住宅診断」の重要性が理解されないのでしょうか？
今回はこれで終わります。
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契約する前が、住宅診断の最適な時期です。
